今日は築古戸建てネタでございますｗ
こんにちは。
ちょっと前に狼旅団〇販大家で売った築古戸建てですが、先日、無事決済を相成りました。
（またあの時は買い付けが殺到してしまい売り主様に買主さんを選んでいただきましたが次の物件も近々で出してもらいますのでしばしお待ちください。ごめんなさい。）
決済が終わればきちんと貸せるようにするためのリノベ作業が必要になるのですが今回は初めての試みとしてワタクシ自らが監修して利回り20％目指すことにしました。（全部ブログネタにさせてもらう条件で完全ボランティア参加ですｗ）
リノベ嫌いなワタクシがなぜここまで監修するかと言うと、
今一番閲覧率が上がる「築古戸建てコンテンツ」でのワタクシのブログ記事が弱く（そりゃ普段やってないから書くこともないしｗ）ここ数年は都内で活発に売り買いされそうなジャンルがここだからでございます。（うん、これでしばらくはブログネタに困ることもあるまいｗ）
ちなみに今回の物件価格はボカして書きますが約400万。。
リノベを業者に頼んでいいとこ300万くらいなので家賃設定を12万に出来れば年間賃料144万で表面利回りは20.5％になります。
物件の場所や程度を考えればある程度今風なリノベが出来ればこの程度は楽に狙えるとは思うのですが、本物件、、
現況からクロスと床をチョロっとリフォームして貸せばどう転んでも8万は取れちゃうのでこっちでも利回りは20％を超えてしまいます。（23区であればどんな古い戸建てでも水回りが一応正常に使えて木造二階建て、床面積が60㎡クラスなら最低8万は取れるものです）
と、その辺のバランスを考えてのリノベ作業になりますが買主さんの意向とワタクシの思ってる「後々の再販性」を考慮すると300万の資金投下で+1000万以上の売却益は見込めるはずなのできちんと直して運用しつつ次回買う人は実需使用にも耐えられるようにしておきたいと思います。（なお、5年運用後の出口の売値は超強気な実需売り1980万を見込んでおりますｗ）
ワタクシの目論見通りであれば都内の城東地区で売り出される分譲業者さんがやや敬遠する借地権付きボロ戸建て（当然再建築可のやつです）を捨て値同然で買って安くリノベして都内23区家賃で5年運用して出口は一次取得層の実需狙いのまさに「素人から買って素人に売る」が出来ることになります。（個人から個人への売買なので例の瑕疵担保も3か月付ければ十分だしｗ）
そのテストパターンなのでワタクシ、今回は仲手すら貰わず最初から最後まで完全ボランティア参加ってわけなのですが融資が出ない今の時期は恐らくこの手法が都内での不動産投資のそこそこ手堅い手法なんじゃないかと思ってるのでこれを実際にやってみて証明してみたいと思います。（えぇ、、新築やるお金なんて無くても不動産投資で儲けようと思えば儲けられるってことを証明したいですｗ）
そんなリノベ費用の300万ですが実はまだワタクシも見積もりすら見ておりませんｗ
もしかしたらあれもこれもダメで見積もったら倍の800万、、なんて可能性もなくはないですが、本物件はすでに3回くらい現地に行き、その際にリノベ屋さんにも同行いただき「ここは完全にダメ」って部分と「ここは全然使える」という風に分けてあります。
さらに最初に予算を教えて「優先的にならなきゃいけないところ」と「ここを直すと見栄えが良くなって家賃アップが期待出来る」という部分と「耐震性アップ」を優先的にリノベするようにしてあります。（ってか最初のざっくり見積もりで300もあればいい感じで仕上がるんじゃねって話になってたのでそこから少々オゴった仕様にする算段でございますｗ）
とは言えこの作戦、、よっぽど信頼できるリノベ屋さんじゃないと逆に予算を先に教えた時点で仕様を下げられたりでぼったくられてしまうのですが、すでに過去に施工した現場を見てこの業者さんはすごく丁寧で工期が短いというのを知ってるしなにかあったらワタクシがケツ拭く覚悟でございますのであまり気にしてません。（えぇ、、ワタクシもリノベ業者選定では過去にいろいろ辛酸舐めさせていただき学んでおりますゆえｗｗｗ）
一番書くことが無かったこの築古系ネタで最近、不動産投資系読者から見放されつつあるこの狼ブログの再浮上を狙っただけの企画ではございますが、しばしお付き合いいただけたらと思います。。。
最後になりますが、本企画にボランティアで参加いただける素敵な方を募集しております。（えぇ、、特に労働力を求めているわけじゃなく単に築古専門家としてのご意見を賜りたいのでございますｗ）
我こそはという方ぜひご連絡ください。（誰も名乗り出なければこちらから一方的に指名させていただきますｗ）
出来ればサンゲツの品番すら丸暗記してるレベルの人希望なんじゃんｗ
Source: 狼旅団の地下に潜った不動産ブログ（開店準備中
